2025년 10월, 10.15 대책이 시행된 지 약 일주일이 지났습니다. 이로 인해 부동산 시장에서 다양한 변화가 감지되고 있습니다. 전월세 매물 감소, 실거주 중심의 매수 증가, 공급 축소 등 복합적인 흐름이 나타나고 있는 상황입니다. 이번 글에서는 10.15 대책의 핵심 효과와 그로 인한 시장의 변화, 앞으로 예상되는 흐름까지 정리해보겠습니다.
✅ 전월세 매물 급감은 현재진행형
2022년 10월부터 2025년 10월까지 약 3년간 전월세 매물은 지속적으로 줄어들고 있습니다. 이는 단순한 사이클이 아니라 정책 변화에 따른 구조적인 변화로 볼 수 있습니다. 실거주 목적의 매수자가 늘어나면서 임대 공급은 줄어들고, 시장에서 전월세 매물 자체가 희귀해지고 있습니다.
📌 토지거래허가제와 실거주 규제의 효과
이번 대책의 핵심 중 하나는 토지거래허가구역 확대입니다. 실거주자만 매입이 가능한 구조로 바뀌면서 임대용 주택의 공급이 급격히 줄고 있습니다. 세입자가 있는 경우 매도 자체가 어려워지는 상황이 빈번히 발생하고 있으며, 계약갱신청구권 사용 시 4년간 매도가 불가능해지는 문제도 발생합니다.
🧩 복잡한 규제 시스템, 일반인은 해석 불가능
현행 제도는 계약갱신청구권, 전월세상한제, 투기과열지구, 조정대상지역 등 다양한 제도들이 중첩되어 매우 복잡합니다. 전문가조차 해석이 어려운 상황에서 일반 국민이 전체 그림을 이해하긴 더욱 어렵습니다. 단편적인 정보만 보면 좋은 정책 같지만, 전체적으로 보면 전월세 시장의 부담을 키우는 결과를 낳고 있습니다.
🏗️ 신축 공급이 해답이 될 수 있을까?
서울과 수도권의 신규 입주 물량은 2026년부터 급감합니다. 공급이 부족하면 전세 가격은 오르고, 이는 다시 매매가 상승으로 이어집니다. 실제로 공급이 많았던 대구나 나주, 세종 등에서는 전세 및 매매가 하락이 두드러졌습니다. 즉, 공급이 유일한 해결책임을 이들 도시가 보여주고 있습니다.
🔒 토지거래허가구역 해제는 쉽지 않다
잠실, 대치동, 청담동 등에 이미 수년째 적용되고 있는 토지거래허가제가 이제는 서울과 경기 전역으로 확대되었습니다. 정책을 해제하면 집값이 급등할 가능성이 높아 정치적으로도 해제가 쉽지 않습니다. 향후 계속 연장될 가능성이 큽니다.
📉 전세 매물 절벽, 내년부터 더 심각해진다
전월세 매물은 점점 줄어들고 있으며, 신규 입주물량도 급감하면서 세입자의 협상력은 급격히 낮아질 전망입니다. 결국 임대인이 전세금 인상 요구를 해도 받아들일 수밖에 없는 구조가 형성될 수 있습니다.
🧨 재개발·재건축도 규제로 막히는 상황
재개발, 재건축 역시 투기과열지구 지정으로 인해 이주비 대출 제한, 조합원 지위 매매 금지 등으로 막히고 있습니다. 이는 장기적인 공급 부족으로 이어져 결국 전월세 시장의 불안을 더욱 부추길 수 있습니다.
🧠 결론: 집값을 잡으려면 '빈집'을 만들어라?
집값을 안정시키는 가장 효과적인 방법은 신축 공급을 늘려 공실을 유도하는 것입니다. 공실이 많아지면 임차인의 협상력이 상승하고, 가격은 자연스럽게 안정됩니다. 대구의 사례가 이를 입증하고 있습니다.
🗣️ 여러분의 생각은?
만약 내가 집을 가지고 있다면, 지금 같은 상황에서 불안함을 느낄까요? 아니면 안도감을 느낄까요? 전세 만기가 다가오는 상황에서 세입자에게 인상된 가격을 요구할 수 있다고 판단하실지, 아니면 매도를 고민하실지 여러분의 의견을 댓글로 남겨주세요.